Logements à la place d’un ancien entrepôt, école sur une ancienne usine, parc sur un dépôt ferroviaire : la reconversion des friches est devenue une priorité pour limiter l’étalement urbain. Mais une friche a une histoire, et cette histoire est souvent écrite dans son sol.
Pourquoi commencer par le sol
Sur un ancien site d’activité, la question n’est pas de savoir s’il y a eu des produits chimiques, mais lesquels, où et en quelle quantité. Hydrocarbures sous une ancienne aire de distribution, solvants autour d’un atelier de dégraissage, métaux dans des remblais : chaque activité laisse sa signature.
Ces polluants conditionnent l’usage futur. Les mêmes concentrations peuvent être acceptables sous un parking et poser un vrai problème sous les jardins d’une résidence. C’est pourquoi le diagnostic doit intervenir avant de figer le programme.
Les étapes d’un diagnostic de pollution
La démarche suit la norme NF X31-620.
- L’étude historique et documentaire. Archives, anciennes photos aériennes, inventaire des anciens sites industriels, témoignages : on reconstitue ce qui s’est passé sur le site et où.
- L’étude de vulnérabilité des milieux. Profondeur de la nappe, captages, usages voisins : on identifie par où une pollution pourrait se propager et qui elle pourrait atteindre.
- Les investigations. Sondages, analyses de sols, parfois eaux souterraines et gaz du sol, là où l’étude historique a repéré des risques.
- L’interprétation et, si besoin, le plan de gestion. On compare les solutions (évacuation, traitement, confinement, adaptation du projet) pour rendre le site compatible avec son usage futur.
Les obligations à connaître
Sur un terrain situé en secteur d’information sur les sols, le permis de construire ou d’aménager doit être accompagné d’une attestation d’un bureau d’études certifié. Elle garantit qu’une étude de sols a été réalisée et prise en compte dans la conception du projet. La même logique s’applique lorsqu’on change l’usage d’un ancien site d’installation classée.
Le poste qui fait dérailler les budgets : les terres
Toute terre qui sort d’un chantier devient un déchet. Selon l’Agence Qualité Construction, hors transport et taxes, une terre inerte coûte de l’ordre de 5 à 10 € la tonne à évacuer, contre 120 à 150 € la tonne pour une terre classée en déchets dangereux. Sur un projet avec parking souterrain, l’écart se compte en centaines de milliers d’euros.
Connaître la qualité des terres avant de consulter les entreprises permet de chiffrer juste et d’éviter les avenants une fois la pelle dans le trou.
Combien de temps et combien ça coûte ?
Comptez au moins un à deux mois pour un diagnostic avec investigations. Les coûts varient énormément selon la taille du site et son histoire : quelques milliers d’euros pour une petite parcelle avec une source identifiée, de 10 000 à 100 000 € pour un site d’activité dans un projet d’aménagement, selon le BRGM.
Un professionnel cité par l’AQC résume l’enjeu : un euro investi en études, c’est environ dix euros d’économies en travaux.
Bien choisir son bureau d’études
- une certification sites et sols pollués, indispensable pour délivrer les attestations réglementaires ;
- des prestations nommées selon la norme (INFOS, DIAG, plan de gestion) dans le devis ;
- un laboratoire accrédité pour les analyses ;
- l’indépendance vis-à-vis des entreprises de dépollution.
Pour découvrir le détail des étapes et trouver un bureau spécialisé, la page consacrée au diagnostic pollution des sols de SolConnect présente chaque prestation de la norme.
Une friche bien diagnostiquée est une friche dont on maîtrise le coût. Commencer par le sol, c’est éviter de dessiner un projet que le terrain ne permettra pas, ou qu’il rendra beaucoup plus cher que prévu.